Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, tập trung vào nội dung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Nghị định được ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định của Nghị quyết, tạo cơ sở pháp lý để triển khai thống nhất trên thực tế; đồng thời góp phần tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của người dân, doanh nghiệp.
Một nội dung đáng chú ý của Nghị định số 50/2026/NĐ-CP là quy định cách tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở (quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15).
Theo đó, chính sách được thiết kế theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng một lần, cụ thể: Việc tính tiền sử dụng đất theo cơ chế này chỉ áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn.
Đối với các lần chuyển mục đích tiếp theo (trên chính thửa đất đã áp dụng hoặc chuyển mục đích ở thửa đất khác), tiền sử dụng đất được xác định bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở, và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả tại nhiều tỉnh, thành phố), nếu đủ điều kiện chuyển mục đích theo quy định, người sử dụng đất vẫn chỉ được lựa chọn 01 thửa đất để áp dụng cơ chế này. Việc lựa chọn phải được thể hiện bằng cam kết trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời người dân chịu trách nhiệm về nội dung cam kết.
Đáng lưu ý, nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được hưởng cơ chế một lần nhưng tiếp tục đề nghị lựa chọn thửa đất khác để hưởng tiếp, hồ sơ sẽ được chuyển đến cơ quan thuế để: Tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch, trừ số tiền đã nộp (nếu có), đồng thời tính và thu khoản tiền tương đương mức chậm nộp theo quy định pháp luật về quản lý thuế.
Nghị định cũng quy định việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở và lựa chọn thửa đất áp dụng chính sách này được tính từ ngày 01/8/2024.
Căn cứ giá đất và hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất
Về căn cứ tính tiền sử dụng đất, Nghị định nêu rõ: Giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính nghĩa vụ tài chính là giá đất trong bảng giá đất, áp dụng tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đối với hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, Nghị định xác định: Hạn mức là mức do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định theo pháp luật đất đai và áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích; hạn mức được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân; trường hợp hình thành do tách hộ theo quy định pháp luật được tính là một đối tượng để áp dụng chính sách; trường hợp nhiều hộ/cá nhân cùng sử dụng một thửa đất thì việc xác định diện tích trong hạn mức được thực hiện theo các nguyên tắc cụ thể tùy theo việc có tách thửa hay không.
Việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp đối với trường hợp chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở thực hiện theo Điều 20 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.
Quy định đối với trường hợp đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Nghị định 50/2026/NĐ-CP cũng quy định việc xử lý nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo khoản 7 Điều 7 Nghị quyết số 254/2025/QH15.
Theo đó, tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh, đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nay chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2024 thì phải nộp cho Nhà nước: Khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác); khoản tiền bổ sung tính theo thời gian từ ngày được miễn, giảm đến ngày chuyển nhượng, góp vốn theo mức quy định tại Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn.
Một nội dung khác được quy định tại Nghị định là việc xử lý khoản tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng trước theo phương án được phê duyệt.
Theo đó, khoản kinh phí ứng trước được xem xét khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, tính cho toàn bộ dự án theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung). Trường hợp dự án có nhiều quyết định giao đất/cho thuê đất theo tiến độ, việc tính tiền và xử lý khấu trừ được thực hiện theo từng quyết định.
Nghị định cũng nêu rõ việc khấu trừ này không áp dụng đối với thời gian sử dụng đất tăng thêm do gia hạn hoặc điều chỉnh thời gian sử dụng đất.
Nghị định số 50/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 31/01/2026. Việc thu, nộp, kiểm tra và quản lý các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP), quy định tại Nghị định này và pháp luật về quản lý thuế.
